El control urbanístico de los complejos inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria

La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de junio de 2019 supone la superación de la doctrina tradicional de dicho centro directivo en torno a la cuestión relativa a la exigibilidad o no de licencia o autorización administrativa para la constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal.

Ni la legislación del suelo ni la de propiedad horizontal contemplaron en un primer momento la necesidad de obtener previa licencia o autorización administrativa para la constitución o modificación de la propiedad horizontal, lo que explicaba la Dirección General afirmando que su inscripción era una cuestión ajena a las exigencias de la ordenación urbanística.

Fue bien avanzada la década de los 90 cuando surge una norma que parecía apuntar a su exigibilidad: el artículo 53.a del Real Decreto 1093/1997, si bien la Dirección General, apoyándose en el carácter meramente reglamentario de este precepto y en que en el momento de su entrada en vigor no contaba con cobertura legal suficiente en la legislación estatal, interpretó que únicamente era de aplicación en aquellas comunidades autónomas cuya legislación del suelo contemplara específicamente la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que nos referimos.

La anterior línea interpretativa fue mantenida durante la vigencia de la Ley de Suelo de 2007 y su texto refundido de 2008, que introdujeron como novedad la exigencia de autorización administrativa para la constitución y modificación del régimen del complejo inmobiliario, pero no de la propiedad horizontal, situación normativa que se ha mantenido en lo esencial en el vigente texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015.

Fue la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas la que, mediante la modificación del artículo 10.b de la Ley de Propiedad Horizontal, extendió la necesidad de autorización administrativa para determinadas operaciones de modificación de la propiedad horizontal, aunque no para su constitución.

Esta circunstancia tuvo una influencia decisiva en la doctrina de la Dirección General, que da por superada la anterior objeción a la aplicación generalizada del artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, al entender que este había quedado amparado de forma sobrevenida bajo la habilitación legal que le brinda el juego de los artículos 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo de 2008, sustituido luego por el 26.6 del vigente texto refundido de 2015. Por tanto, la aplicación del precepto reglamentario ya no se considera condicionada a que la licencia que contempla esté prevista expresamente por la legislación autonómica aplicable en cada caso, al entender que se trata del reflejo reglamentario de una norma legal estatal que le dota de cobertura.

En el estado legislativo descrito, la Dirección General ha ido apartándose de la doctrina tradicional para considerar primero exigible la autorización o licencia administrativa para la modificación del régimen de propiedad horizontal en los términos del citado artículo 10.3.b de su ley reguladora para terminar extendiendo después tal exigibilidad al acto de su constitución, como lo hace la citada resolución de 3 de junio de 2019. La relevancia real de esta resolución es, a nuestro juicio, muy superior a lo que a primera vista pudiera parecer ya que las consecuencias de la nueva doctrina trascienden de la propiedad horizontal simple u ordinaria para extender su influencia sobre otras figuras que guardan con ella cierta relación, como la tradicionalmente conocida como propiedad horizontal tumbada, respecto de la cual la Dirección General ha seguido manteniendo el criterio de considerar que, al no implicar fraccionamiento del suelo (a diferencia de que sucede con los complejos inmobiliarios), no es para ella exigible la licencia a menos que implique asignación de espacios de uso exclusivo o existan otros indicios de una posible parcelación.

Para mayor información, puede verse el artículo de Eugenio-Pacelli Lanzas, socio del Despacho Laso & Asociados, titulado "El control urbanístico de los complejos inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada y la propiedad horizontal ordinaria (parte 1 de 2", cuya primara parte ha sido publicada en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario número 778.

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